วิธีใช้เครื่องมือคำนวณ Refinance บ้านคุ้มหรือไม่ แบบทีละขั้น

เตรียมข้อมูลให้ตรงงาน

เครื่องมือนี้ช่วยเปรียบเทียบการผ่อนบ้านต่อกับธนาคารเดิมกับการย้ายสินเชื่อไปธนาคารใหม่ โดยจำลองเงินต้นและดอกเบี้ยทุกเดือน แยกอัตราใหม่ปีที่ 1–3 และหลังจากนั้น รวมค่าใช้จ่ายที่คุณกรอกเพื่อดูว่าประหยัดสุทธิหรือยังไม่คุ้ม

• ยอดหนี้บ้านคงเหลือ — ใช้เงินต้นคงเหลือตามยอดปิดบัญชี ไม่ใช่วงเงินกู้ครั้งแรก
• ดอกเบี้ยธนาคารเดิม — อัตราที่คาดว่าจะจ่ายต่อจากวันนี้ รวมข้อเสนอ Retention หากต้องการเทียบทางเลือกนั้น
• ระยะผ่อนเดิมที่เหลือ — เช่น เหลือ 20 ปี = 240 เดือน
• ระยะผ่อนสัญญาใหม่ — เริ่มด้วยระยะเท่าเดิมก่อนเปรียบเทียบการยืดเวลากู้
• ดอกเบี้ยใหม่ ปีที่ 1 — กรอกอัตราตามข้อเสนอจริง ตัวเลขตั้งต้นทุกช่องเป็นเพียงตัวอย่าง
• ดอกเบี้ยใหม่ ปีที่ 2 — ใช้แยกแต่ละปีเพื่อคำนวณดอกเบี้ยตามยอดหนี้จริง
• ดอกเบี้ยใหม่ ปีที่ 3 — ถ้าข้อเสนอใช้อัตราเดียวกัน 3 ปี ให้กรอกเท่ากัน
• ดอกเบี้ยใหม่ หลังปีที่ 3 — เช่น หากเสนอ MRR ลบส่วนลด ให้คำนวณอัตราสุทธิแล้วกรอก โมเดลถือว่าอัตรานี้คงที่
• ค่าจดจำนองที่ต้องจ่ายเอง — กรอกจำนวนเงินจริงหลังส่วนลด หากธนาคารออกให้และไม่ต้องจ่าย ให้ใส่ 0
• ค่าประเมินหลักประกัน — ค่าประเมินที่ผู้กู้ต้องจ่ายเอง
• อากรแสตมป์และเอกสาร — ใช้ยอดตามใบเสนอค่าใช้จ่าย ไม่คำนวณอัตราภาษีอัตโนมัติ
• ค่าประกันที่เพิ่มเพราะย้ายธนาคาร — รวมเฉพาะส่วนต่างที่เกี่ยวข้อง เช่น ประกันอัคคีภัยหรือ MRTA ตามทางเลือกที่คุณเลือก ไม่รวมค่าเดิมซ้ำ
• ค่าปรับหรือเงินเรียกคืนจากสัญญาเดิม — ตรวจช่วงห้ามปิดบัญชีและค่าธรรมเนียมที่ต้องคืนธนาคารเดิมจากสัญญาจริง
• ค่าใช้จ่ายอื่นที่ต้องจ่าย — เช่น ค่าดำเนินการหรือค่าใช้จ่ายที่ยังไม่ได้รวมด้านบน
• เงินคืนที่คาดว่าจะได้รับจริง — กรอกเฉพาะเงินคืนที่ได้ตามเงื่อนไข ไม่หักค่าธรรมเนียมที่ใส่ 0 ไปแล้วซ้ำ โมเดลถือว่าได้เงินวันเริ่มต้น
• ระยะเวลาที่ต้องการเปรียบเทียบ — เช่น 36 เดือนก่อนทบทวนสัญญาอีกครั้ง ตรวจด้วยว่าไม่ขัดเงื่อนไขที่ห้ามปิดบัญชี

ขั้นตอนใช้งาน

เตรียมยอดเงินต้นคงเหลือ ระยะผ่อนที่เหลือ ข้อเสนอธนาคารเดิม และข้อเสนอใหม่เป็นลายลักษณ์อักษร เริ่มด้วยระยะผ่อนใหม่เท่าเดิม เพื่อแยกผลจากดอกเบี้ยออกจากผลของการยืดสัญญา

กรอกอัตราใหม่ปีที่ 1–3 และหลังปีที่ 3 แยกกัน จากนั้นกรอกค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายเอง หากธนาคารออกค่าใช้จ่ายให้แล้วกรอก 0 อย่านำยอดเดียวกันมาหักในช่องเงินคืนอีก เลือกช่วงเปรียบเทียบตามเวลาที่คาดว่าจะถือสัญญา แล้วอ่านเงินประหยัดสุทธิควบคู่หนี้คงเหลือ

ตรวจผลด้วยกรณีตัวอย่าง

ตัวอย่างสมมติสำหรับตรวจตรรกะ: เงินต้นคงเหลือ 2,000,000 บาท สัญญาเดิมและใหม่เหลือ 240 เดือน อัตราเดิมและอัตราใหม่ทุกช่วงเท่ากันที่ 6% เปรียบเทียบ 36 เดือน ค่าประเมิน 3,000 บาท ค่าใช้จ่ายช่องอื่นและเงินคืนเป็น 0 จะได้ประหยัดสุทธิ −3,000 บาท เพราะไม่ได้ลดดอกเบี้ย แต่มีค่าใช้จ่ายเพิ่ม

ลองเปลี่ยนเฉพาะอัตราใหม่ปีที่ 1–3 เป็น 3% แล้วคำนวณอีกครั้ง ดูทั้งดอกเบี้ยที่ประหยัด จุดคืนทุน และหนี้คงเหลือ ตัวเลขนี้ใช้ทดลอง ไม่ใช่ข้อเสนอสินเชื่อปัจจุบัน

ก่อนนำผลไปใช้จริง

ค่างวดที่ลดลงไม่เท่ากับเงินประหยัด เพราะค่างวดมีเงินต้นรวมอยู่ด้วย จุดคืนทุนคือเดือนแรกที่ดอกเบี้ยสะสมซึ่งลดลงชดเชยค่าใช้จ่ายสุทธิได้ และอาจกลับมาไม่คุ้มภายหลังหากอัตราเปลี่ยน

รุ่นนี้ถือว่าเงินต้นใหม่เท่าเดิม ค่าใช้จ่ายจ่ายแยกเป็นเงินสด และเงินคืนได้รับตั้งแต่เริ่มต้น ไม่รวมการกู้เพิ่ม การโปะ ภาษี หรือค่าเสียโอกาส อัตราเดิมถือว่าคงที่ ธนาคารอาจใช้จำนวนวันจริงและค่างวดต่างจากแบบจำลอง หากจะเปรียบเทียบ Retention ที่มีอัตราหลายช่วง ต้องตรวจตารางจากธนาคารเพิ่มเติม

เปิดคำนวณ Refinance บ้านคุ้มหรือไม่